慎防十大潛在蓋牌效應

慎防十大潛在蓋牌效應

房市十大衡量指標

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淡江大學產經系前副教授莊孟翰表示,當前房市出現十大「蓋牌」效應,不論價、量,都未真實呈現,檯面下潛在超額供給的壓力,要比預期中要高。

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德明財經科技大學客座教授、中華不動產仲裁協會仲裁人莊孟翰觀察當前房市指出,儘管政策一波波祭出調控措施,但迄今仍價量背離,且代表預售屋及新成屋房價的國泰房地產指數,已被代表中古屋房價的信義房價指數超越,部分區域房價也持續創高,外界「有看沒有懂」,主要都是房市潛藏「蓋牌效應」。

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首先,以低總價掩蓋高單價:爲迎合剛需、控制總價,坪數縮小,但單價被推高。

第二,實價資訊被浮報的裝潢、傢俱贈送墊高:預售屋完成簽約後,必須在交易簽約30天內登錄實價,但檯面下扣除退傭及裝潢、傢俱贈送的實際交易價格,或更改案名再繼續賣,都是追蹤不到的「蓋牌」地帶。

第三,房地合一稅2.0「蓋牌」潛在轉手量:重稅鎖住2~5年投資客持有時間,潛在供給被蓋住。

第四,建物買賣移轉棟數除包括中古屋之外,還有三~四年前已售預售屋,因此要用這個指標來解讀房市買氣,難免會失真,產生蓋牌效應。

五,使照量遠小於建照量,主要是缺工缺料、工程遞延,甚至有些建商不開工、歇業,都會讓實際使照量遞延或被蓋牌,未如預期的放量。

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六,銷控臺上、臺下的銷售率差異,造成的蓋牌效應。

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七,土地交易量失真,因爲業界僅統計上市櫃公司及實價登錄資訊的成交金額,其實爲數可觀的自然人買賣土地的交易金額仍被蓋牌、未被揭露。

八,都更和危老重建案地主釋出戶、自主更新未售戶,新增供給也產生蓋牌效應。

九,少子化現象牽動家戶量激增,但家戶比下降,衍生新增小宅需求。

第十,產業進駐及就業人口成長帶動的社會增加率,掩蓋住區域實際供需結構,因此特定區域房價被推升。

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